Gran conocedor del sector inmobiliario, es autor de cinco libros sobre vivienda, mercado hipotecario y derecho de daños, siendo algunos de ellos “Los años de la disaster inmobiliaria” (2020) y “La gran apuesta” (2021).
Como profesor que lleva años investigando la disaster inmobiliaria a través de la Cátedra UNESCO, ¿cree que pronto tendremos que afrontar otra burbuja inmobiliaria?
No, porque ha habido una restricción crediticia generalizada, especialmente desde 2013, aunque desde 2007 ha sido de facto.
La principal razón por la que el acceso a la vivienda es más inasequible se debe a la acumulación de propiedades en pocas manos; Cuando las familias no pueden comprar, pero el precio de la vivienda sigue siendo alto, significa que alguien compra. Los nuevos propietarios son los grandes fondos, las familias más ricas, pero los ayuntamientos también entran en el mercado con dinero público.
¿Existe alguna receta del Estado para solucionar el problema habitacional?
Casi todas las políticas de vivienda que se han hecho en los últimos 15 años han sido erróneas, lo que ha llevado a cifras excesivas de endeudamiento acquainted.
En 2021, el 11,4% de las familias de entornos urbanos estaban sobreendeudadas, un porcentaje superior al del peor año de la disaster, en 2011 (10,7% de las familias).
Si creemos firmemente que el management de ingresos funcionará, no lo hará, porque nunca ha funcionado en el mundo.
La primera Ley de Vivienda de la democracia ha levantado ampollas en el sector, ¿se puede legislar sin tener en cuenta la opinión de los agentes?
No, es un error gravísimo, no se puede legislar por imposición, y menos desde una imposición ideológica, no contrastada académicamente.
No se puede insistir en políticas fallidas a nivel internacional, repetidamente y en los países, y esperar que eso funcione. Se necesitan agentes para construir y hacer que el mercado funcione.
La propia Ley de Vivienda está llena de recetas fallidas a nivel internacional y mantras ideológicos. Esto es lo que se llama pensamiento mágico; Si creemos firmemente que el management de alquileres funcionará, no lo hará, porque nunca ha funcionado en el mundo.
¿Es viable en nuestro país la opción de un Pacto Nacional por la Vivienda o suena a entelequia?
Lo primero que los políticos tienen que tener claro son las bases científicas y académicas que demuestran que determinadas políticas de vivienda funcionan. Después de 25 años estudiando este tema, creo que hay muy pocas recetas universalizables; Como conclusión del trabajo realizado en 2021, varios países coincidieron en que las pocas buenas prácticas que han tenido y han seguido siendo estructurales emanan de una política habitacional constante y coherente.
Si este pacto se hace entre políticos y lobbies tenemos un problema. Hay que hacerlo sobre una base académica y científica, y a partir de ahí ver cómo encajan los agentes públicos y privados.
¿Es comparable la injerencia del Gobierno en la propiedad privada con la de otros países, como se desprende del contenido de la nueva Ley de Vivienda?
De países europeos, no. Pero hemos tenido precedentes como la Unión Soviética o cualquier país con un régimen comunista. Los artículos 10 y 11 de la Ley provocan una expropiación de facto de las propiedades de todo ciudadano, tenga uno u ochenta y tres, porque el Estado asume la posibilidad de controlar a quién se le alquila, por qué se le alquila, cómo se le alquila, por cuanto alquilas… y lo mismo con la venta.
¿Qué rescatarías, si hay algo que rescatar, de esta Ley?
Se pueden rescatar cosas, pero son tan pequeñas que no compensan en absoluto el grave efecto que tiene o tendrá esta Ley en el mercado inmobiliario. Si algo hay que destacar es el creciente protagonismo del tercer sector y el reconocimiento de los gestores de fincas.